EPC - FAQ

Gaat u uw woning verkopen? Vanaf 1 november 2008 is het Energieprestatiecertficaat (EPC) verplicht bij de verkoop van huizen en appartementen. Op 1 januari 2009 geldt dit ook voor huurwoningen.

Onder invloed van Europese regelgeving, heeft ook de Belgische Staat en het Vlaamse Gewest, een aantal regels ingevoerd die ertoe moeten leiden dat tegen 2050 alle woningen koolstofneutraal zijn.

Het EPC zorgt ervoor dat alle factoren die hierop invloed hebben (type woning, isolaie, verwarmingssysteem, …) in kaart gebracht worden en laten zien waar nog eventueel verbeteringen mogelijk zijn.

Zo zijn de koper en verkoper duidelijk geïnformeerd. Da’s best een opluchting, toch?
Wat is een EPC en waarom heeft u dit nodig? Hier vindt U alle antwoorden! Als uw vraag hier niet wordt beantwoord, aarzel dan niet om contact met Verbo Advies op te nemen. Wij doen ons best om u zo snel mogelijk te helpen.

Wat is een EPC?

Het EPC is een onderzoeksrapport van een woning, dat een energiescore geeft op basis van het berekend jaarlijks totaal primair energieverbruik gedeeld door de bruikbare vloeroppervlakte van de gebouweenheid.

Het EPC-attest geeft tevens aanbevelingen om een gebouw energiezuinig te maken. Een stappenplan geeft aan welke aanpassingen het dringendst zijn. Ook de bijhorende verbetering van het EPC-label staat weergegeven.

Het attest heeft een adviserende rol, u of de koper kunnen kiezen welke maatregelen u wenst te nemen, maar vanaf 2023 is wel een doelstelling geformuleerd om binnen de 5 jaar na overdracht, de EPC-score minimaal op niveau D te brengen. Vanaf 2028 zal dit zelfs minimaal C worden.

Waarom een EPC?

Met ons allen verbruiken we energie om onze woningen te verwarmen, licht te laten branden, TV te kijken, enz… Véél energie. Omdat de energiebronnen waarover we beschikken beperkt zijn, moeten we beter mee omgaan. Daarom willen de verschillende overheden beschikken over een instrument om het verbruik tot op wooneenheid te kunnen monitoren. Dat heeft gersulteerd in het EPC.

Een EPC is nodig vanaf het moment dat uw woning te koop of te huur wordt aangeboden. De verkoper stelt daarom een erkende energiedeskundige type A aan die de woning komt inspecteren.

Is het EPC verplicht?

Een EPC is verplicht in de volgende gevallen:

Bij verkoop of verhuur van een woongebouw (woning, appartement, studio, vakantiewoning, sociale woning,...) moet sinds 1 november 2008, respectievelijk 1 januari 2009, verplicht een energieprestatiecertificaat, kortweg EPC, aanwezig zijn per wooneenheid. Een wooneenheid wordt omschreven als een onafhankelijk werkende entiteit die minstens een woonruimte in combinatie met een toilet, een douche of bad en een keuken bevat.
Voor woningen die zijn verhuurd vóór 1 januari 2009 is een EPC pas verplicht als er een nieuw huurcontract wordt opgemaakt. Voor collectieve woongebouwen, zoals studentenhomes, waar men een gemeenschappelijke keuken of badkamer aantreft, wordt er verplicht één EPC opgemaakt voor de volledige woning.
Sinds 1 mei 2023 is een EPC verplicht bij alle vormen van notariële overdracht in volle eigendom.
Sinds 2023 moeten woningen met een label E of F binnen de 6 jaar na aankoop grondig gerenoveerd worden naar minstens label D. Nadien moet je het resultaat van die inspanningen bewijzen met een nieuw EPC attest, ook als je de woning niet verkoopt.
Soms is het verplicht om over een EPC attest te beschikken voor aanvraag van bepaalde ondersteunende maateregelen of subsidies.

Een EPC is niet nodig in de volgende gevallen:

Voor verhuur van een assistentiewoning (serviceflat) met een dagprijs en zonder huurovereenkomst of verhuur van een noodwoning met een dagprijs en zonder huurovereenkomst.
Bij verkoop of verhuur van woonboten.
Bij verhuur van een vakantiewoning met een huurovereenkomst voor minder dan 2 maanden.
Een EPC is wél nodig bij een huurovereenkomst vanaf 2 maanden of als de vakantiewoning hoofdverblijfplaats is van de huurder.
Raadpleeg voor meer detail de EPC-wegwijzer

Het EPC Residentieel moet beschikbaar zijn:

als er publiciteit wordt gemaakt: ten laatste bij de eerste bekendmaking van die publiciteit
als er geen publiciteit wordt gemaakt: ten laatste voorafgaand aan het sluiten van de onderhandse akte, of indien er geen onderhandse akte is voor het verlijden van de authentieke akte.

Ben ik verplicht te renoveren?

Om de energie-efficiëntie van alle woningen geleidelijk te verbeteren, wordt er een renovatieverplichting ingevoerd op basis van het energieprestatiecertificaat (EPC). Deze regeling treedt in werking vanaf 1 januari 2023 voor residentiële gebouwen, waaronder eengezinswoningen en appartementen. Nieuwe eigenaren van een energieverslindend gebouw, aangeduid met een EPC-label E of F, dienen binnen vijf jaar na de overdracht (eigendom, opstalrecht of erfpacht) de woning grondig te renoveren tot minimaal het EPC-niveau D.

Dit is echter slechts het begin, omdat de Vlaamse regering een traject heeft vastgesteld dat loopt tot 2050. Voor eengezinswoningen is vanaf 2028 label C verplicht, gevolgd door label B vanaf 2035 en label A vanaf 2040. Wat betreft de renovatie van appartementen is er meer tijd beschikbaar, omdat dit technisch complexer is. Hier geldt de verplichting voor label C vanaf 2028, maar pas in 2040 moet er binnen vijf jaar gerenoveerd worden tot EPC-label B, en vanaf 2045 tot label A.

Hoelang is het EPC attest geldig?

Een EPC attest (ook wel het energieprestatiecertificaat) blijft, na opmaak, 10 jaar geldig. Als je een woning of gebouw koopt, neem je het attest over van de vorige eigenaar. Er is dan geen invloed op de veiligheid (een attest dat bijvoorbeeld nog 5 jaar geldig was, blijft 5 jaar geldig).

Als je een nieuwbouwwoning koopt, ontvang je geen gewoon EPC attest, maar het EPC bouw als onderdeel van de EPB-verklaring. Ook dat attest is 10 jaar geldig.

Verkoop of verhuur je een woning? Dan moet het EPC attest minstens geldig zijn totdat je de notariële akte voor verkoop ondertekent, of de huurovereenkomst afgeeft.

Als je een woning energetisch renoveert (denk aan energiebesparende renovaties) en daarna wilt verkopen of verhuren, is het interessant om een nieuw EPC attest op te laten stellen. Als je EPC score is verbeterd na de renovatiewerken, bestaat de kans dat de waarde van de woning is gestegen.

De enige uitzondering op deze regel is als je attest van vóór 2019 is en je jouw woning na ingang van 2022 wil verkopen. Dan moet je altijd een nieuwe EPC keuring aanvragen.

Opgelet voor niet-residentiële gebouwen: Sinds 1 januari 2023 moet je ook bij de overdracht (verkoop, erfpacht, …) van een niet-residentiële gebouweenheid een EPC NR (niet-residentieel) voorleggen. De geldigheidsduur van het EPC NR is geen 10, maar 5 jaar.

Wie mag een EPC attest opmaken?

Enkel gecertifieerde energiedeskundigen type A die een opleiding hebben genoten en geslaagd zijn voor hun theoretische en praktische examen kunnen een EPC-attest afleveren. Verbo Advies is daarom uw juiste partner.

Heb ik een EPC nodig indien ik nog beschik over een geldig EPB?

Bij nieuwbouw of ingrijpende renovatie wordt een EPB verslag opgemaakt en daarbij hoort ook een EPC bouw. Zolang dit EPC bouw geldig is, ben je in orde met de EPC-plicht voor niet residentiële gebouwen. Let op, sinds januari 2023 is een EPC bouw voor niet residentiële gebouwen slechts 5 jaar geldig, i.p.v. 10 jaar.

Omdat het EPC label voor een niet residentieel gebouw berekend wordt op basis van het hernieuwbaar aandeel, wordt er bij nieuwbouw een X-label toegekend. Er zijn immers nog geen gebruiksgegevens bekend, waardoor het EPC label niet bepaald kan worden. Wil je graag je energieverbruik monitoren, dan weerhoudt niets jou om een EPC te laten opmaken zodra het jaarverbruik bekend is. Lees hierover meer in ons artikel Waarom het EPC NR zich snel terugverdient.

Wat doet een energiedeskundige tijdens een bezoek?

De energiedeskundige type A moet ter plaatse langskomen om de woning of de kleine niet-residentiële eenheid te inspecteren.

De energiedeskundige zal de elementen van de gebouwschil, zoals de isolatiegraad van het dak, de muren, de vloer en de ramen bekijken. Maar ook de technische installaties, zoals de manier waarop u uw woning en uw sanitair water verwarmt, wordt onder de loep genomen.

Om de isolatiedikte van bijvoorbeeld uw dakisolatie te bepalen, moet de energiedeskundige bewijzen hebben. Dat kan een factuur zijn waar de details over de gebruikte materialen opstaan, of de isolatie moet nog zichtbaar zijn. De energiedeskundige zal zelf geen destructief onderzoek uitvoeren. Hij zal dus zelf niet boren in uw muur om te achterhalen of en welke isolatie er geplaatst werd. De eigenaar kan voorafgaand aan het plaatsbezoek de nodige documenten opzoeken en verzamelen (bv. geldige facturen van werken aan de woning). Vaak resulteert het voorleggen van bewijsstukken in een betere energiescore. Als er geen bewijsstuk voorhanden is, wordt gerekend met standaardwaarden en zal dat meestal een negatieve invloed hebben op uw EPC.

Het is daarom belangrijk het plaatsbezoek zelf ook goed voor te bereiden.

Soms kan een vooronderzoek nodig zijn om te zien of een EPC nodig is of om te bepalen hoeveel en welke types EPC’s moet opgemaakt worden. Maak hierover duidelijke afspraken.

Wat zijn de voordelen van een EPC attest?

Het is vooral de koper of huurder die belang heeft bij het attest omdat deze direct een inschatting kan maken van de jaarlijkse energiekosten en investeringen die mogelijk gedaan moeten worden om de woning energiezuiniger te maken. Bij een goede score profiteert ook de verkoper omdat woningen met een goede energieprestatie meer waard zijn.

Door de invoering van het EPC worden burgers gestimuleerd om energiebesparende maatregelen te nemen. Hiermee is het milieu gebaat en kunnen Co2 emissies verminderd worden. Tevens kan de overheid hierdoor aan de afgesproken klimaatdoelstellingen voldoen.

Een goede EPC waarde is natuurlijk belangrijk om de CO2-uitstoot aanzienlijk te verlagen. Maar daarnaast heeft het voor u als eigenaar ook financiële voordelen.

Wilt u investeren in vastgoed om te verhuren? Opteer dan zeker voor een woning met een score van A of B, want enkel van die woningen mag de huurprijs nog geïndexeerd worden. Voor woningen met een EPC score C en D is de indexatie beperkt tot 50% en voor gebouwen met een label E of F mag het helemaal niet meer.

Ook bestaat er een link tussen de EPC score en de verkoopprijs van uw vastgoed. Woningen die slecht scoren, hebben vaak nood aan een grondige (dure) renovatie, waardoor de aankoopprijs steeds meer onder druk komt te staan. Energiezuinige woningen zullen langs de andere kant aan een hogere prijs verkocht kunnen worden.

Wat is een EPC voor Gemeenschappelijke Delen ?

Het EPC bij verkoop en verhuur van woningen en appartementen is al meer dan tien jaar verplicht.

Vanaf 1 januari 2022 zal ook een EPC beschikbaar moeten zijn voor de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw met minstens 15 eenheden. Voor een appartementsgebouw met 5 à 14 eenheden geldt deze verplichting vanaf 1 januari 2023, voor gebouwen met 2 à 4 eenheden vanaf 1 januari 2024. Deze verplichting staat los van verkoop en verhuur. Het EPC van de Gemeenschappelijke Delen kan al opgemaakt worden vanaf 2020.

Voor nieuwbouwappartementen gaat de verplichting in 10 jaar na het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning.

De informatie uit het EPC van de Gemeenschappelijke Delen wordt gebruikt als het EPC van een appartement in het gebouw wordt opgesteld.

Aangezien het als basis dient voor de EPC’s van de appartementen in het gebouw, moet het steeds up-to-date zijn. Het EPC is 10 jaar geldig, maar moet geactualiseerd worden bij energetische renovaties.

Het EPC van de gemeenschappelijke delen wil een instrument zijn om de eigenaars en de gebouwbeheerder wegwijs te maken in de energieprestatie van het gebouw en hen te informeren over de stappen die best gezet worden om de energiezuinige renovatie op te starten. We willen in Vlaanderen immers een energiezuinig gebouwenpark tegen 2050.

Het EPC Gemeenschappelijke Delen bevat hiervoor de nodige informatie en adviezen over het gebouw en het EPC van het appartement voor het appartement. De certificaten vullen elkaar aan.

De gemeenschappelijke delen van het gebouw bevatten sowieso het dak, de buitenmuren en de vloer. Ook de vensters, de deuren en de verlichting van de gemeenschappelijke (circulatie)ruimtes zoals deze van de inkomhal, de gang of een gedeelde (zit)ruimte. Naast de gebouwschil vallen ook de aanwezige collectieve installaties voor verwarming en de productie van warm water uit het stooklokaal hieronder. Tenslotte worden ook de gegevens over de installaties voor zonne-energie opgenomen.

Op het EPC dat u laat opmaken voor de verkoop/verhuur van uw appartement staat een label, van A+ (zeer energiezuinig) tot F (niet energiezuinig). Om verwarring te vermijden toont het EPC voor de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw geen label. Toch is er veel informatie af te lezen over de huidige energetische toestand van het gebouw, dankzij heldere kleurenbalkjes en symbolen die de energieprestatie van elk onderdeel van het gebouw tonen en hun situering t.o.v. de energiedoelstelling 2050.

Belangrijk zijn ook de aanbevelingen om de energieprestatie van het gebouw te verbeteren. Dit geeft de verschillende eigenaars van het gebouw op een snelle en eenvoudige manier inzicht in wat er nog moet gebeuren om het gebouw energetisch in orde te maken. In tegenstelling tot het EPC bij woningen bevat dit EPC geen prijsindicaties. Renovatieoplossingen voor appartementsgebouwen vragen vaak een specifieke aanpak, waardoor het niet mogelijk is om hiervoor realistische prijsinschattingen te genereren.